CZERWIEC 2026

Statystyki z 52 portali nieruchomości: Przez rok ponad dwanaście tysięcy domów wyparowało z oferty

W rekordowym sierpniu 2024 r. na rynku wtórnym dostępnych było do kupienia 104,5 tys. domów. Od tamtej pory oferta drastycznie się kurczy.

Po pandemicznej zawierusze wydawało się, że rynek domów wreszcie odzyskał równowagę. Przypomnijmy: w 2020 roku nagłe marzenie o życiu poza miastem, najlepiej z własnym kawałkiem zieleni, przetoczyło się wśród narodu z ogromną siłą. Oferta domów została wtedy mocno przebrana, a liczba unikalnych ogłoszeń spadła z okolic 100 tys. do niespełna 75 tys.

Później podaż stopniowo się odbudowywała i w 2024 roku wróciła do poziomów zbliżonych do tych sprzed pandemii. Mogło się więc wydawać, że rynek nauczył się funkcjonować w nowej rzeczywistości. Najnowsze dane studzą jednak ten optymizm. Od kilku miesięcy oferta domów wyraźnie się kurczy, a skala spadku jest zbyt duża, by przypisać to przypadkowi.

Aktualne, unikalne oferty sprzedaży domów (po odsianiu duplikatów)

Na początku lat dwudziestych (tak, brzmi to trochę jak wstęp do filmu o Alu Capone, ale mamy oczywiście na myśli lata dwudzieste XXI wieku) dom pod miastem urósł do rangi dobra niemal strategicznego. Część kupujących działała błyskawicznie, zwłaszcza ci, którzy mieli większy budżet i mogli zamienić mieszkanie w mieście na własny kawałek zieleni. Z drugiej strony wielu właścicieli wstrzymało się ze sprzedażą. W czasie niepewności, pracy zdalnej i kolejnych ograniczeń dom z ogrodem nagle stał się czymś więcej niż nieruchomością – prywatnym schronem, biurem, placem zabaw i sanatorium w jednym.

Odbudowa oferty rozpoczęła się dopiero wraz z wygaszaniem pandemicznych restrykcji, ale rynek nie wrócił już do dawnego punktu wyjścia. Początek 2022 roku zbiegł się z wojną na Ukrainie, gwałtownym wzrostem inflacji i późniejszymi podwyżkami stóp procentowych. Te wydarzenia zmieniły zarówno możliwości zakupowe klientów, jak i kalkulacje właścicieli. Dzisiejszy spadek liczby ofert pokazuje, że segment domów nadal pozostaje wyjątkowo wrażliwy na nastroje, koszt pieniądza i poczucie bezpieczeństwa.

Skoro wiemy już, że domów wystawionych na sprzedaż ubywa, pozostaje pytanie: skąd właściwie bierze się ten spadek? Możliwości są zasadniczo dwie. Albo właściciele rzadziej wystawiają nowe oferty, albo z rynku znikają ogłoszenia już istniejące.

W tym drugim przypadku przyczyn może być kilka: dom mógł się sprzedać, właściciel mógł zmienić zdanie, uznać że „za tyle to nie oddam”, albo po prostu zmęczyć się procesem sprzedaży. Tego na podstawie danych z portali nie rozstrzygniemy. Dzięki technologii Adradar możemy jednak sprawdzić, jak wygląda napływ nowych ofert – a dokładniej: ile domów jest świeżo wprowadzanych do sprzedaży na rynku wtórnym, niezależnie od portalu, na którym są ogłaszane.

Domy nowo wprowadzone na rynek wtórny

I tu pojawia się spora niespodzianka: napływ nowych ofert jest zasadniczo stabilny! Miesięcznie na rynek trafia zwykle około 12–14 tys. domów, a więc nie widać gwałtownego załamania po stronie właścicieli dopiero rozpoczynających sprzedaż. Innymi słowy: kurek z nowymi ofertami nie został zakręcony.

Skoro więc nowych domów dopływa mniej więcej tyle co wcześniej, a całkowita oferta wyraźnie się kurczy, to znaczy, że z rynku znikają przede wszystkim oferty „stare”. Część z nich zapewne kończy się transakcją – zwłaszcza że dane transakcyjne pokazują, iż domy jednorodzinne w I kwartale 2026 r. drożały szybciej niż duże mieszkania, co może świadczyć o wciąż żywym popycie na ten segment.

Ale druga możliwość jest równie ciekawa: część właścicieli mogła po prostu się poddać. Domy, zwłaszcza te droższe, sprzedają się wolniej – analizy renomowanych ośrodków wskazują, że szczególnie nieruchomości powyżej 1 mln zł natrafiają na psychologiczną barierę po stronie kupujących. Jeśli więc telefon nie dzwoni, negocjacje ciągną się miesiącami, a oczekiwana cena nie chce się spotkać z realnym popytem, część sprzedających mogła uznać, że lepiej zdjąć ofertę i poczekać.

W efekcie rynek domów wygląda dziś trochę jak filtr: nowe ogłoszenia nadal wpadają do lejka, ale stare znikają szybciej niż jeszcze niedawno. Pytanie brzmi tylko, czy są one „wymiatane” przez kupujących, czy raczej chowane z powrotem do szuflady przez rozczarowanych właścicieli.

Na których portalach znajdziemy obecnie najwięcej ogłoszeń sprzedaży domów? Gdzie ogłaszają się właściciele, a gdzie agencje? Na te pytania odpowiemy w najnowszym numerze biuletynu „Portale ogłoszeniowe w liczbach”.