MAJ 2026

Statystyki z 52 portali nieruchomości: Gwałtowny spadek liczby ogłoszeń

Mija już sześć lat, odkąd po raz pierwszy ukazał się nasz biuletyn „Portale ogłoszeniowe w liczbach”. Dla rynku nieruchomości był to okres wyjątkowo burzliwy: pełen zaskoczeń, zwrotów akcji i momentów, w których nawet doświadczeni obserwatorzy przecierali oczy ze zdumienia. Dla jednych był to czas trudnych decyzji i rosnącej niepewności, dla innych - okazja do zbudowania fortun na jednym z najbardziej rozgrzanych rynków ostatnich dekad.

Racjonalni analitycy od lat ostrzegają przed korektą, a niekiedy nawet przed załamaniem rynku. Tymczasem rzeczywistość uparcie gra na nosie sceptykom. Jak dotąd znacznie bliżej prawdy byli etatowi optymiści, u których słowo „spadek” najwyraźniej nie występuje nawet w przypisach. Sprawdźmy więc, co na ten temat mówią twarde dane, a nie rynkowe przeczucia. Sięgamy do kwartalnego raportu NBP, w którym publikowane są ceny transakcyjne mieszkań na podstawie aktów notarialnych.

I rzeczywiście, w ostatnim roku trudno mówić o głębokiej korekcie cen. Dla 10 największych miast średnia cena transakcyjna według NBP wzrosła z 8816 zł/m² w I kwartale 2025 r. do 8954 zł/m² w I kwartale 2026 r. To oznacza wzrost o 138 zł/m², czyli około 1,6% rok do roku.

Rekordowy poziom odnotowano jednak po drodze - w III kwartale 2025 r., gdy średnia sięgnęła 9000 zł/m². Od tego momentu rzeczywiście widać lekką tendencję spadkową. Trzeba jednak uczciwie przyznać, że mówimy o bardzo niewielkiej skali zmian: z rekordowych 9000 zł/m² zeszliśmy do 8954 zł/m², czyli o 46 zł/m².

Jest jednak mały haczyk: to dane nominalne. Przy podwyższonej inflacji nawet symboliczny wzrost rok do roku może oznaczać realny spadek wartości mieszkań. W złotówkach ceny wciąż trzymają się blisko rekordów, ale siła nabywcza tych złotówek jest już inna niż rok wcześniej.

Skoro zatem w cenach transakcyjnych tak naprawdę niewiele się dzieje, to jak kształtuje się liczba publikowanych ogłoszeń? Skupimy się na rynku wtórnym, ponieważ nasz Adradar specjalizuje się w monitorowaniu i wyszukiwaniu okazji właśnie z tego segmentu.

Nowe ogłoszenia mieszkań na sprzedaż(rynek wtórny)

Po odcięciu danych z epoki Gumtree - dawnego giganta, który potrafił mocno pompować liczbę publikowanych ogłoszeń - widać, że rynek przez długi czas poruszał się w dość przewidywalnym korytarzu. Miesięcznie pojawiało się zwykle od 250 do 350 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Teraz jednak ten korytarz zaczyna pękać od dołu. Liczba publikacji spadła do poziomów, które trudno już nazwać zwykłą sezonową zadyszką.

To o tyle ciekawe, że nie mówimy wyłącznie o mniejszej liczbie sprzedających. Spada również intensywność „mielenia” tych samych ofert po portalach. Przyczyn może być kilka: rosnące ceny publikacji, większa selektywność ogłoszeniodawców, popularniejsze umowy na wyłączność, a także zwyczajnie mniejsza wiara w to, że kolejne skopiowane ogłoszenie nagle odmieni los sprzedaży.

Jak kształtowała się liczba ogłoszeń prywatnych, a jak agencyjnych? Jakie portale wybierają poszczególne grupy ogłoszeniodawców? O tym w najnowszym numerze „Portali nieruchomości w liczbach”.