MARZEC 2026

Statystyki z 52 portali nieruchomości: Stawki najmu wyjątkowo stabilne

Przeanalizowaliśmy 193 786 ogłoszeń wynajmu mieszkań opublikowanych w marcu na 52 portalach monitorowanych przez Adradar. Choć w mediach coraz częściej mówi się o spadkach, nasze dane wskazują raczej na stabilizację stawek – co w warunkach wciąż podwyższonej inflacji oznacza dla właścicieli mieszkań raczej rozczarowanie.

Rozmowy z uczestnikami rynku sugerują jedno: znalezienie najemcy zajmuje dziś więcej czasu niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Coraz częściej mówi się ustępstwach ze strony właścicieli. Jednocześnie dane z ogłoszeń nie pokazują wyraźnej zmiany kierunku – stawki pozostają stabilne, a w segmencie kawalerek notujemy nawet symboliczny wzrost (+0,12%). Trudno więc jednoznacznie potwierdzić tezę o wyraźnym ochłodzeniu rynku.

Powstaje ciekawa rozbieżność: nastroje wskazują na pogorszenie sytuacji, ale liczby jeszcze tego nie odzwierciedlają. Być może jesteśmy w momencie przejściowym – takim, w którym oczekiwania właścicieli dopiero zaczynają zderzać się z rzeczywistością.

Zazwyczaj najłatwiej wynająć komuś kawalerkę, dlatego to właśnie ten segment można traktować jako swoisty papierek lakmusowy całego rynku najmu. Tym bardziej interesujące jest to, że mimo sygnałów o trudniejszym znalezieniu najemcy, mediana czynszu w Warszawie wzrosła z 2500 do 2560 zł. Zmiana jest symboliczna, ale jednak – wciąż mówimy o wzroście, a nie spadku.

Czynsz wynajmu kawalerek

Na wykresach nie pokazujemy średnich stawek, lecz medianę – czyli poziom, który dzieli ogłoszenia na dwie równe części: połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa. Taki sposób prezentacji lepiej oddaje realia rynku, ponieważ ogranicza wpływ pojedynczych, skrajnych ogłoszeń – zarówno tych wyjątkowo drogich, jak i podejrzanie tanich.

Warto też zaznaczyć, że w analizie uwzględniamy wyłącznie oferty bezpośrednie. W segmencie najmu, szczególnie w jego najpopularniejszych kategoriach, to właśnie ogłoszenia od osób prywatnych odgrywają dominującą rolę.

Załóżmy, że dzięki dobrze ustawionym powiadomieniom na Adradar uda się upolować niewielkie, 17-metrowe mieszkanie na obrzeżach Warszawy za około 340 tys. zł. Przy kosztach administracyjno-eksploatacyjnych na poziomie 400 zł miesięcznie (licząc tylko te niezależne od obecności najemcy) oraz czynszu najmu w wysokości 1800 zł, zostaje około 1400 zł miesięcznego dochodu – czyli 16 800 zł rocznie. W prostym ujęciu daje to niemal 5% zwrotu z inwestycji, czyli nieco więcej niż obecnie oferują obligacje skarbowe TOS (4,4%). Różnica polega jednak na poziomie ryzyka i zaangażowania. Obligacje nie wymagają remontów, nie generują pustostanów i nie niosą ryzyka problematycznego najemcy. W przypadku mieszkania realna rentowność – po uwzględnieniu tych wszystkich czynników – może być niższa o jeden, a nawet dwa punkty procentowe.

Oczywiście można argumentować, że nieruchomość z czasem zyskuje na wartości, podczas gdy obligacje jedynie zwracają kapitał wraz z odsetkami. Z drugiej strony, ceny mieszkań nie rosną w nieskończoność – i ostatnie dane pokazują, że potrafią również spadać. W kontekście możliwego zwrotu w polityce stóp procentowych pojawia się więc pytanie: czy rosnąca atrakcyjność obligacji ponownie odciągnie część inwestorów od rynku najmu?

Jak kształtują się ceny najmu w przypadku większych mieszkań? Które segmenty zdominowane są przez wynajmujących bezpośrednio, a które – przez pośrednika? O tym piszemy w najnowszym wydaniu „Portali ogłoszeniowych w liczbach”: