LUTY 2026

Statystyki z 52 portali nieruchomości: Po raz kolejny ceny ofertowe delikatnie spadają

Przeanalizowaliśmy 205 248 ogłoszeń sprzedaży mieszkań, jakie pojawiły się w lutym na 52 portalach nieruchomości obserwowanych przez Adradar. W większości serwisów mamy do czynienia ze spadkami w ujęciu rocznym.

Po raz kolejny mamy odrobinę dobrych wiadomości dla osób planujących zakup mieszkania. W ujęciu rocznym średnie ceny ofertowe w Warszawie spadły o 0,8%. Jeśli spojrzymy szerzej – na ostatnie dwa lata – łączna skala obniżek wynosi już 1,9%. Nie jest to może wynik, który robi ogromne wrażenie. Trzeba jednak pamiętać, że w tym samym czasie inflacja „zjadła” około 7% wartości pieniądza. W ujęciu realnym korekta cen jest więc nieco bardziej odczuwalna.

Warto też podkreślić jedną rzecz: analizujemy ceny ofertowe. W praktyce transakcje bardzo często dochodzą do skutku po niższych kwotach, więc rzeczywista skala spadków może być nieco inna, niż wynika to z samych ogłoszeń.

Średnia cena ofertowa m² mieszkania na rynku wtórnym - Warszawa

Rok temu zastanawialiśmy się, dlaczego stosunkowo mało znany portal Sprzedajemy.pl od kilku lat przyciąga najdroższe oferty mieszkań w Warszawie. Pisaliśmy wtedy pół żartem, pół serio, że logicznym liderem powinien być przecież Otodom. Wygląda na to, że rynek w końcu postanowił przywrócić „naturalny porządek”. Sprzedajemy.pl zanotowało wyraźny spadek średniej ceny ofertowej – aż o 5,1% rok do roku – co zepchnęło portal na odległe, dziewiąte miejsce w naszym zestawieniu. Średnia cena metra kwadratowego wynosi tam obecnie 17 816 zł.

Na czele stawki znalazł się natomiast Otodom, który zgodnie z naszymi zeszłorocznymi przewidywaniami i regułami logicznego wnioskowania przejął rolę najdroższego portalu w badanej grupie. Czy bowiem przy tak wyśrubowanych cenach ogłoszeń opłaca się tam wystawiać tanie mieszkania?

Najtańszym portalem w zestawieniu pozostaje OLX. Co prawda w ostatnim roku średnie ceny ofertowe tam wzrosły, ale mimo to serwis wciąż wyraźnie odstaje od reszty stawki w dół. Można więc powiedzieć, że nawet po podwyżce OLX nadal pozostaje naturalnym miejscem dla tańszych ofert mieszkań.

I tu pojawia się ciekawy paradoks rynkowy. Najdroższy portal w naszym zestawieniu – Otodom – oraz najtańszy – OLX – należą do tej samej grupy kapitałowej. W efekcie Grupa OLX kontroluje jednocześnie oba końce cenowego spektrum rynku ogłoszeń. Trudno wyobrazić sobie wygodniejszą sytuację: jeden serwis przyciąga najdroższe oferty, drugi – najtańsze. A wszystko dzieje się w ramach jednego ekosystemu.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną prawidłowość. W 2025 roku na większości portali średnie ceny ofertowe spadają. Wyjątkiem są serwisy należące do Grupy OLX – OtoDom i OLX – gdzie ceny poszły w górę, jakby na przekór rynkowi. Jeśli przyjrzymy się pozostałym portalom, okaże się, że tylko jeden z nich zdołał jeszcze zanotować wzrost. Mowa o Gethome, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła o… 0,1%. W przeliczeniu daje to kwotę 23 zł.

Trzeba także pamiętać, że prezentowane wyniki mogą być obarczone pewnym marginesem błędu. W analizie staraliśmy się odfiltrować zarówno skrajnie zawyżone i podejrzanie niskie ceny, jak i oczywiste pomyłki pojawiające się podczas dodawania ogłoszeń. Mimo tych zabiegów w bazie wciąż pojawiają się oferty wprowadzające w błąd – na przykład ogłoszenia deweloperów publikowane w sekcji rynku wtórnego czy inne próby manipulowania parametrami ofert. Takie przypadki mogą w niewielkim stopniu wpływać na końcowe statystyki.

Czy oprócz OLX średnia warszawska cena ofertowa spadła jeszcze na jakimś portalu poniżej 18000 zł / m² ? Przekonacie się pobierając najnowsze wydanie „Portali ogłoszeniowych w liczbach”.