STYCZEŃ 2026

Statystyki z 52 portali nieruchomości: Na Otodom podwyżka o 70%!

Po przeanalizowaniu niemal 139 tys. bezpośrednich ogłoszeń sprzedaży nieruchomości dodanych w styczniu, możemy przedstawić kolejny raport cenowy. Obiektem naszej analizy będą bezpośrednie publikacje dotyczące sprzedaży mieszkań w Warszawie, wykupione na okres 30 dni, bez promowania. Czy przy takiej skali podwyżek nadal możemy mówić o spowolnieniu na rynku?

Porównywanie cenników portali ogłoszeniowych to zadanie znacznie trudniejsze, niż mogłoby się wydawać. To, co na pierwszy rzut oka wygląda na atrakcyjną ofertę, często w praktyce okazuje się obudowane dodatkowymi opłatami. W branży nieruchomości standardem są różnego rodzaju usługi dodatkowe: promowanie ogłoszeń, ich odświeżanie, wyróżnianie, lepsze pozycjonowanie czy rozszerzanie zasięgu poprzez publikację w sieci powiązanych serwisów. Część pakietów oferuje też wydłużony czas emisji.

Nawet ogłoszenia określane jako „darmowe” rzadko oznaczają brak kosztów w ogóle – różnica polega jedynie na tym, kto ostatecznie je ponosi. Przykładem jest Adresowo, gdzie publikacja oferty jest bezpłatna, ale dostęp do numeru telefonu sprzedającego wymaga opłaty po stronie kupującego. Sprzedający może ten mechanizm ominąć, wykupując ogłoszenie premium. Z kolei platformy takie jak OLX czy Gratka łączą modele darmowe i płatne, bazując na zaufaniu użytkowników budowanym przy okazji codziennych, drobnych transakcji, a następnie przenoszonym na kategorie o znacznie większej wartości – jak nieruchomości.

Dodatkową komplikacją jest dynamiczny system ustalania cen stosowany przez niektóre serwisy, m.in. OLX. Ostateczna opłata za publikację ogłoszenia znana jest dopiero w momencie jego dodawania. Algorytm bierze pod uwagę typ nieruchomości, lokalizację oraz inne czynniki rynkowe. W efekcie koszt wystawienia mieszkania w Warszawie może być wyraźnie wyższy niż w mniejszych miastach. Ponieważ stolica pozostaje największym i najbardziej konkurencyjnym rynkiem w Polsce, to właśnie na przykładzie Warszawy postanowiliśmy porównać aktualne koszty publikacji ogłoszeń.

Cena ogłoszenia prywatnego
(mieszkanie na sprzedaż, Warszawa)

Jeśli ktoś miał wątpliwości, kto rozdaje karty na rynku ogłoszeń – po 2025 roku raczej już ich nie ma. OtoDom wystrzelił z ceną w okolice 220 zł za ogłoszenie prywatne w Warszawie! To już nie kosmetyczna korekta, lecz skok, który trudno przeoczyć. Co więcej, w ciągu roku testowano nawet poziom 258 zł za pojedynczą publikację. I mówimy tu wyłącznie o podstawowym wariancie ogłoszenia – bez dodatkowych promowań, podbić czy rozszerzenia emisji na OLX. Trudno o bardziej czytelny sygnał, że lider rynku bada granice cenowej wytrzymałości sprzedających.

OLX również dokłada swoje, choć przy nim podwyżki wyglądają wręcz skromnie. Na tle konkurencji widać wyraźnie, że Grupa OLX przestała bawić się w półśrodki.

Reszta rynku zachowuje względny spokój – Morizon i Gratka podnoszą stawki umiarkowanie, Domiporta i Szybko trzymają linię, a Adresowo wciąż gra własną, odmienną strategią.

Czy taka skala podwyżek ograniczyła liczbę publikowanych ogłoszeń? A może obrażeni ogłoszeniodawcy przenieśli się do konkurencji? Przekonaj się pobierając styczniowy numer biuletynu „Portale ogłoszeniowe w liczbach”.