LIPIEC 2025

Statystyki z 52 portali nieruchomości: Zaczyna ubywać ofert

Rynek nieruchomości najwyraźniej próbuje tańczyć do melodii wygrywanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Na razie przypomina to jednak bardziej nieśmiałe kołysanie niż dynamiczny układ choreograficzny

Liczba aktywnych ogłoszeń na popularnych portalach, takich jak OLX czy Otodom, z pewnością stanowi ciekawy wskaźnik. Trzeba jednak pamiętać, że mimo ogromnego zasięgu tych serwisów, niemal połowa mieszkań sprzedawanych przez Polaków nie trafia na strony Grupy OLX. Tym bardziej wartościowa staje się analiza szerszego obrazu rynku, obejmująca dane z 52 portali ogłoszeniowych.

W tym kontekście warto zaznaczyć, że w międzyczasie z sieci zniknął serwis OLXData, co błyskawicznie uruchomiło lawinę teorii spiskowych. Pojawiły się głosy sugerujące, że to rzekomo deweloperzy — spanikowani słabnącą sprzedażą — naciskali na zamknięcie serwisu, by ukryć skalę problemu i nie dopuścić do publicznego ujawnienia danych o liczbie niesprzedanych mieszkań. Brzmi to sensacyjnie, ale w naszej ocenie – kompletnie nieprawdziwie. Na rynku jest niemal rekordowo dużo ofert i nie ma chyba analityka, który zaprzeczałby tej publicznie dostępnej wiedzy.

Liczba unikalnych ofert – czyli realna liczba mieszkań dostępnych obecnie na sprzedaż – to jeden z najcenniejszych wskaźników, jakimi dysponuje analityk rynku. Mniejsza podaż zazwyczaj oznacza presję na wzrost cen. Pytanie jednak, czy ostatnie skurczenie się oferty to efekt zwiększonej aktywności kupujących, czy raczej sygnał, że część sprzedających zaczyna wywieszać białą flagę i rezygnuje z prób sprzedaży w obecnych warunkach?

Wobec powyższego przyjrzyjmy się na razie wykresowi liczby mieszkań dostępnych do kupienia na rynku wtórnym.

Na pierwszy rzut oka początek 2025 roku wygląda imponująco — styczeń, luty i marzec przyniosły gwałtowny wzrost liczby dostępnych ofert. Niestety, po dokładnej analizie okazało się, że to błąd techniczny, a nie realna zmiana rynkowa. W tym okresie doszło do usterki w module klasyfikacji ogłoszeń przez nasze algorytmy, co przełożyło się na sztucznie zawyżone wyniki. Dane były spójne z dominującymi narracjami rynkowymi, przez co w pierwszej chwili nie wzbudziły podejrzeń – klasyczny przykład efektu potwierdzenia.

Z perspektywy kilku miesięcy widać, że ten skok był oderwany od rzeczywistości i nie miał pokrycia w twardych danych. Błąd został już skorygowany, a nasze procedury weryfikacji danych — wzmocnione.

Na powyższym wykresie przedstawiamy łączną liczbę unikalnych mieszkań dostępnych na rynku wtórnym, po eliminacji duplikatów. Ale jak ten zasób dzieli się między oferty prywatne a te publikowane przez agencje nieruchomości? Czy liczba aktywnych ogłoszeń bezpośrednich zaczęła spadać? O tym w najnowszym wydaniu „Portali ogłoszeniowych w liczbach”.